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政府打炒房 祭出史上最嚴厲防堵政策

今年的1月10日,《平均地權條例》三讀通過,為打擊不正當的投機炒作行為,政府祭出5大重點,包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制以及解約申報登錄等,被稱為史上最嚴厲的打房措施。

《平均地權條例》修法共有9項子法,其中4項已經陸續推出 ,重點分別為預售屋轉售限制例外條款及審核辦法、 私法人購買住宅許可項目和免經許可樣態以及建立檢舉獎金制度。草案今天下午5時起至5月15日公告20天後,經內政部部務會報同意,報請行政院核准。


平均地權條例 子法修法重點內容

1.限制預售屋換約轉售

簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰50萬至300萬元。

但有例外條款,經過主管機關審查後即可轉售,但限定每兩年只能換約一戶,包括:

  • 非自願失業超過6個月內未就業。
  • 買受人死亡,繼承人無意保留。
  • 共同買受人間的轉售。
  • 房屋因災害毀損而不堪居住。
  • 本人或其家庭成員發生意外事故,致第三人重傷或死亡。
  • 本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧 。

另外,還有三類人不用經過申請核准即可轉售,也不限兩年一次:

  • 配偶、直系血親、二親等旁系血親讓予。
  • 簽約後買受人死亡,其繼承人依法繼承換約。
  • 私法人合併依法承受,或解散清算後的財產歸屬之換約等。

2.私法人購屋採許可制

內政部認為,「私法人」無居住需求,不需購買住宅,否則極易形成炒作行為,因此對私法人購屋採正面表列管理。

須經許可項目有6項,包括宿舍使用,不可超過員工人數;具規模的出租經營使用,持有同一使用執照內5戶以上;衛生福利機構場所使用,例如長照機構等;合作社買受住宅,供社員共同使用;合建、實施或參與都更危老;以及其他經內政部公告的用途。私法人需經許可才取得的住宅,5年內一律不得辦理移轉、讓與,避免私法人投資炒作住宅。

另外,免經許可情形有9種,包括公國營事業或受政府捐助的財團法人、AMC/台灣金聯、經紀業買受瑕疵物件、法院拍賣、文化資產、優先購買權、都市更新、危老重建,以及與土地所有權人簽訂合建契約,而買受土地所有權人的住宅。

3.重罰炒作並建立吹哨者條款 最高可領1,000萬

明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,將按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元。

而民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具事證向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

但為防止檢舉浮濫,子法草案中明訂檢舉為實名制,且須提供違規的人、事、時、地、物等具體事證;若有偽造事證,將移送檢調。 檢舉範圍包括買價登錄逾期或不實申報,違反禁止紅單轉售規定,違反限制換約規定,以及違反禁止炒作規定。

檢舉獎金比率為實收罰鍰的30%,每案獎金不超過新台幣1,000萬元 。


平均地權條例上路 哪些人受影響?

《平均地權條例》將會影響買預售屋、新成屋和中古屋等三類民眾。剛性自住者完全不受影響,但包括投資客、炒房團、代銷、仲介,將會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項政策管制,因為《平均地權條例》目的是要讓預售屋短期炒作受到抑制,導向自住、長期置產,同時,也要限制預售及成屋的短期投資行為,消弭房價上漲預期。

另外,私法人會受到管制私法人購屋這項政策管制,日後購屋必須事先申請許可,杜絕私法人炒房。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,這次修法對房市衝擊相當大,幾乎斷送投資客炒房多數管道,一旦發布實施,未來想炒房難度將大幅攀升。以受衝擊最大的預售屋產品來說,雖然新法「不溯及既往」讓投資客少了急售的壓力,但買方進場意願不高,因此,預售屋買氣可能會在低檔盤整好一陣子,這對手中推案最多、庫存最多的建商將產生極大的衝擊,未來出現建案或餘屋出現降價出清潮機會將大幅攀升。甚至不排除重演2016年時,市場出現品牌建商帶頭降價、預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象。

平均地權條例發威 衝擊房市買氣

平均地權條例子法公布,不過政策早已經發揮預期效果,受衝擊最大的預售市場近七個月成交較前一個年度同期呈現腰斬,今年1、2月全台單月成交量已跌破5,000件。房仲業者認為,預售市場已轉變為自用當道,在預售降溫的氣氛下,整體房市也沒有太多表現空間。

根據統計,2021年9月至12月間,全台預售交易平均每月達1.3萬件,從去年4月預售交易單月1萬件後,交投就一路下滑,去年下半年單月維持在5,000~7,000件,今年2月目前揭露單月還不到4,000件,反應市場對於平均地權條例修正已提前發酵。

就各縣市來看,過去景氣熱絡時單月能有逾千件交易量的新北、桃園、台中、高雄四大都會區,今年以來單月均量僅剩400~800件,過去單月能有500件交易量的台北市、新竹縣市,今年單月更僅剩百餘件,全台主要都會幾乎呈現全面性衰退,成交量多遠不及一年多前的一半。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,預售禁止換約效果已經完全發酵,預售市場銷售時間拉長,但開發商的營建成本與資金成本都居高不下,房價修正空間也有限,在房市自用當道的市場氛圍下,接下來就要考驗開發商個別的經營能力。另外,法人購置住宅採許可制,政策上路前可能還有一波搶以法人登記的買氣,不過新制上路後,恐怕將衝擊高端的市場買氣。

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